مذكرة في دعوي طرد مستأجر مقدمة من المؤجر

محكمة الكلية
دائرة المساكن
مذكرة بدفاع
مقدمة من / مدعية
ضــــد
مدعي عليه

وذلك في الدعوي رقم لسنة مساكن كلي

الــوقــائـع

نحيل بشأنها في ما ورد بعريضة الدعوي حتي لا نطيل علي عدالة المحكمة الموقرة
الــطلبــات
نصمم علي الطلبات الوارده بعريضة الدعوي .

الدفاع
يقتصر دفاعنا في هذه المذكرة علي الرد علي ما أبدا المدعي عليه في مذكرته المقدمه بجلسة 5/11/2009 فيما يلي :-
أولا :- حجية الصوره الشمسية في الاثبات للورقه العرفيه :-
إستقرت أحكام محكمة النقض علي حجية الصورة الشمسية للورقه العرفيه متي إطمئنت إليها المحكمة وبخاصه إذا لم ينكر من يحتج بها قبله في أنها غير مطابقه لللاصل و مناقشته لموضوعها وهذا يعني منه إقرار بصحة الصوره الشمسيه خاصة وأنه بمطالعة الاوراق والمستندات أن المدعي عليه بجلسة 5/11/2009 قام بعرض الاجرة علي وكيل المدعيه وهذا يعتبر منه إقرار ضمني بصحة الورقة ومطابقتها للاصل كما يستدل علي ذلك أيضا من خلال الانذار الموجهة من المدعي عليه للمدعيه بعرض الاجرة في الفتره من عام 2006 وحتي عام 2007( ثابت ذلك من حافظة المستندات المقدمة من المدعى عليه المحتوية على صورة رسمية من أصل إنذار العرض) كما أن هناك دعوي كانت مرفوعه فيما بين المدعيه والمدعي عليه علي ذات العين وبذات عقد الايجار وكان مقدم صوره ضوئيه من عقد الايجار سند هذه الدعوي ولم يجحده المدعي عليه ولم ينكر مطابقتها للأصل وهو ما يسقط معه حقه في جحده بعد ذلك وهي الدعوي رقم 25 لسنة 2007 مساكن رشيد وهذه الدعوى هي السبب في أن المدعية رفضت إستلام المبلغ المعروض عليها بالإنذار المؤرخ 22/11/2007 .
- وهذا كله يعتبرمن المدعي مناقشه في موضوع الصوره الشمسيه للورقه العرفيه وإقرا منه بمطابقتها للاصل وهو ما يتناقد مع ما أبداه من دفع بشأن جحد الصوره الضوئيه وبالتالي فالمحكمة أن أخذ بما في الصورة الشمسيه للمحرر العرفي وهو عقد الايجار المبرم بين مورث المدعيه والمدعي عليه ولو لم يقدم أصله .

وفي ذلك قضت محكمة النقض " إذا كان محل الاثبات مما يجوز إثباته بالبينه والقرائن جاز للمحكمه أن تعتمد علي الصوره الشمسيه بوصفها قرينة إطمئنت الي صحتها ....... وللمحكمه أن تكون عقيدتها في ذلك بكل طرق الاثبات ولها أن تأخذ بالصوره الشمسيه كدليل في الدعوي إذا إطمئنت إلي صحتها ."
( نقض 11/6/1962 س13 – 512 – 131 مشار إليه في إصول الاثبات للدكتور همام ظهران صـ 280 )

وقضي أيضا " يستفاد تسليم الخصم بالصوره من عدم إنكاره مطابقتها للاصل ومناقشتها لموضوعها في دعوي سابقه ولا يعتد بما أبداه من إدعاء بشأن الصورة في الدعوى المنظورة"
(نقض 29/5/1980 س 31 صـ1587 مشار إليه في المرجع السابق صـ288)

ـ مما سبق يتضح لعدالة المحكمة الموقرة عدم جدية جحد المدعى عليه للصورة الضوئية لعقد الإيجار مما يتعين معه إطراح ما أثاره وعدم الأخذ به .
ـ ومن باب الإحتياط فالمدعية تقدم أصل عقد الإيجار .
ثانياً:ـ الرد على ما أبداه بعدم قبول الدعوى لبطلان التكليف بالوفاء :ـ
بادئ ذي بدء نقرر لعدالة المحكمة الموقرة وكما هو وارد بعريضة الدعوى أن الدعوى الماثلة دعوى فسخ عقد الإيجار تطبيقاً للشرط الفاسخ الصريح الوارد بالبند الرابع بعقد الإيجار سند الدعوى وكما هو منصوص بعريضة الدعوى نحيل إليه منعاً للتكرار .
ونوجز الرد على ذلك الدفع ونأسسه على الأتي :ـ
ـ لم يشترط المشرع أن يسبق دعوى الفسخ إنذار بالفسخ إذا إتفق الأطراف صراحة على ذلك بالعقد لأنه وفقاً لنص المادة 147 مدني من أن العقد شريعة المتعاقدين لا يجوز نقضه أو إلغائه أو تعديله إلا بإتفاق الأطراف .
لما كان ذلك وكان البين من مطالعة العقد سند الدعوى وخاصة البند الرابع منه يتبين أن أطراف ذلك العقد مورثي المدعية والمدعى عليه أنهما إتفقا على أنه إذا ما تأخر المستأجر عن دفع الأجرة في المواعيد المحددة ولو مدة قسط واحد .... أن يفسخ الإيجارة حالاً دون ملزومية عليه بأن يتحصل على حكم قضائي .... ولا يجوز للمستأجر مطلقاً أن يىتكن بالتجديد أو بإلغاء التنبيه المذكور ... وهذا يعني أنه إذا ما تأخر المستأجر في دفع الأجرة فإن العقد يكون مفسوخاً من تلقاء نفسه دون حاجة إلى تنبيه أو إنذار ودون حكم قضائي .
وقواعد الفسخ المقررة في القواعد العامة في القانون المدني تسري كما هي على عقود الإيجار الخاضعة لقوانين إيجار الأماكن فيما لم يرد بشأنه نص وهذا ما قررته أحكام محكمة النقض في بعض أحكامها وأن ما يرد بشأنه نص يقيد قواعد القانون المدني فهو إستثناء لا يتوسع في تفسيره .

وفي ذلك قضي" عقود الإيجار خضوعها للأحكام العامة في القانون المدني وورود نص خاص في التشريعات الإستثنائية تتعارض وجوب تطبيقها دون التوسع في تفسيرها"
(الطعن 9436س64ق جلسة 22/11/200 ، الطعن 130 س68ق جلسة 25/1/1999 ،7069س65ق جلسة 8/4/1996)

أما وقد خلت قوانين إيجار الأماكن من نص خاص يقيد حرية الأطراف في الإتفاق على إعتبار العقد مفسوخاً من تلقاء نفسه إذا أخل أحد المتعاقدين بتنفيذ أحد إلتزاماته ولم يضع ضوابط نحو دعوى الفسخ وإنما إقتصرت ضوابطه على دعوى الإخلاء لعدم سداد الأجرة ، وبالتالي فالرجوع للقواعد العامة في القانون المدني فيما لم يرد بشأنه نص في قانون إيجار يكون جائزاً .

وفي ذلك المعني قضي " عقد الإيجار خضوعه للقواعد العامة التي تخضع لها سائر العقود في القانون المدني فيما لم يرد فيه نص خاص ـ مؤداه ـ عدم وفاء أحد المتعاقدين بإلتزامه يجيز للأخر طلب الفسخ ـ فسخ العقد ـ أثره ـ إعادة المتعاقدين إلى الحالة التي كانا عليها قبل التعاقد ."
(الطعن رقم 4269 س63ق جلسة 4/8/2001 محاماه ع2 سنة2002 صـ145)

كما قضت محكمة النقض "أن الإتفاق على أن يكون العقد مفسوخاً من تلقاء نفسه دون الحاجة إلى تنبيه أو حكم من القضاء عند عدم الوفاء بالإلتزامات الناشئة عنه يترتب عليه الفسخ حتماً بمجرد تحقق الشرط دون الحاجة لرفع دعوى بالفسخ إذ يقع هذا الفسخ الإتفاقي بمجرد إعلان الدائن رغبته في ذلك دون حاجة لرفع دعوى بالفسخ أو صدور حكم بها ،فإذا ما لجأ الدائن إلى القضاءفإن حكمه يكون مقرراً للفسخ ولا يملك معه القاضي إمهال المدين لتنفيذ إلتزامه ولا يستطيع المدين أن يتفادى الفسخ بسداد المستحق عليه بعد إقامة دعوى الفسخ إذ ليس من شأن هذا السداد أن يعيده بعد إنفساخه"
(الطعن رقم 3294س58 جلسة 13/5/1993 س44 صـ 495)

ـ مما سبق يتبين أن المستأجر قد أخل بإلتزاماته حيث قام المؤجر بتكليفه بالوفاء بالأجرة المتأخرة المستحقه قبله ولكنه أبى أن يسدد الأجرة ثم قام المؤجر بتوجيه إنذار آخر للمستأجر برغبته في الفسخ رغم عدم إشتراط ضرورة التنيه عليه بذلك وفقاً للبند الرابع من عقد الإيجار مما يستوجب معه والحال كذلك فسخ العقد وفقاً لإتفاق الأطراف بالبند الرابع سالف الإشارة ، ولا يغير من ذلك قبول وكيل المدعية للأجرة حال عرضها عليه بجلسة 5/11/2009 إذ أن الثابت وفقاً لما قررته محكمة النقض من أن قبول المؤجر للأجرة لا يعد منه تنازلاً عن الفسخ وخاصة أنه لم يسدد المصاريف الفعليه.

وفي ذلك قضي "طلب المؤجر الأجرة أو قبولها من المستأجر عدم إعتباره تنازلاً عن فسخ العقد أو عن التمسك بالشرط الفاسخ إذا ما تأخر المستأجر في السداد "
(طعن 3829لسنة66ق جلسة 1/1/2001 قرب الطعن رقم 4458س66ق جلسة 9/6/1999 )

ـ وفي حالة التوسع من قبل عدالة المحكمة الموقرة في تفسير المادة 18ب من القانون 136لسنة 81 المقابلة للمادتين 31/ أ من قانون 49 لسنة1977 و23من القانون52لسنة1969 الخاصة بدعوى الإخلاء وتطبيقها على دعوى الفسخ المنظورة بما يتضمنها من الشرط الفاسخ فذلك مردود عليه بالأتي :ــ
أولاً ـ إشترط القانون لتوقي المستأجر الإخلاء لعدم سداد الأجرة أن يقوم بدفع الأجرة المتأخرة في ذمته وكامل المصاريف الفعلية وهي المصاريف التي تقضي بها المحكمة بالإضافة إلى النفقات الفعلية التي تكبدها المدعى من أتعاب للمحامي امباشر للدعوى وغيرها من المصروفات .

وفي ذلك قضت محكمة النقض " الحكم بإخلاء المستأجر لعدم سداده المصاريف والنفقات الفعليه شرطه بيان قاضي الموضوع في حكمه ماهية هذه المصاريف والنفقات الفعلية وتدليله عليها ، القضاء بالإخلاء دون بيان ذلك قصور "
(الطعن رقم 2693لسنة 68ق جلسة 7/2/2001 مجلة المحاماهع1صـ 187)

والنفقات التي تكبدتها المدعية هي على النحو التالي :ـ
1ـ أتعاب المحامي المباشر للدعوى مبلغ ستمائة جنيه .
2ـ مصاريف الدعوى عند رفعها والتصوير والكمبيوتر ومصاريف الإنذارات بما فيها من تصوير ورسوم وهى مبلغ مائة جنيه .
يكون إجمالي المصاريف والنفقات الفعلية مبلغ سبعمائة جنيه .
هذا كله بخلاف مبلغ الأجرة المعروض عن ثلاث سنوات وهومبلغ مائة وثملنون جنيه ومبلغ خمسون جنيه من تحت حساب المصاريف ، علماً بأنه لا يوجد في القانون ما يسمى من تحت حساب المصاريف ، وإنما قرر القانون أن يتم الإخلاء إذا لم يقم المستأجر بعرض الأجرة وسداد ما يتكبده المستأجر من المصاريف التي تقضي بها المحكمة والنفقات الفعلية .
وبالتالي فقد تحققق موجب الفسخ لعدم سداد كامل النفقات الفعلية .
ثانياُ :ـ أما عن قول المدعي عليه بعدم قبول الدعوى لبطلان التكليف بالوفاء لعدم إعلانه إعلاناً قانونياً صحيحاً فذلك مردود عليه بالأتي :ـ
لم يشترط القانون في حالة الإعلان لجهة الإدارة أن يصل الخطاب الكسجل ليد المعلن إليه وإنما قرر القانون صحة افعلان بمجرد إرسال المحضر للمعلن إليه خطاب بوجود إعلان بجهة الإدارة خلال أربعة وعشرون ساعة من تسليم الورة لجهة الإدارة ، ولا يجوز للمعلن عليه الطعن على ذلك الإعلان إلا بالتزوير ولا يجديه الدفع بعدم وصول الخطاب المسجل لديه .

وفي ذلك المعنى قضي " بتسليم المحضر ورقة الإعلان لجهة الإدارة يعتبر الإعلان قد تم منذ هذه اللحظة ولا عبرة بتاريخ قيده بدفاتر قسم الشرطة ولا بوقت إستلام المعلن إليه الخطاب المسجل على أن الإعلان يعتبر معلقاً على شرط فاسخ هو عدم إرسال البخطاب المسجل خلال الأربع وعشرون ساعة فإذا لم يقم المحضر بإرساله خلال هذا الميعاد كان الإعلان باطلاً منذ لحظة إتخاذه وبإرسال الخطاب تكون مهمة المحضر قد إنتهت ويفترض أن تتولى جهة الإدارةتسليم صورة الإعلان للشخص المطلوب إعلانه ويعتبر الإعلان قد تم صحيحاً ويفترض وصول الصورة فعلاً إلى المعلن إليه في الميعاد القانوني وليس للمعلن إليه أن يثبت أن الخطاب لم يصله إلا بطريق الإدعاء بالتزوير "
(نقض رقم 631لسنة45ق جلسة 26/12/79 ، نقض 462 لسنة59ق جلسة 4/4/1993)

لما كان ذلك وكان الثابت من مطالعة الإنذارين المقدمين من المدعية يتبين لعدالة المحكمة أن المحضر سلم جهة الإدارة الإنذار وقبل مرور أربعة وعشرون ساعة أرسل خطاب مسجل للمدعي عليه وأرفق ما يدل على ذلك مما يعنى أن الإنذار قد تم صحيحاً ولا يجدي المدعى عليه القول بأن الخطابات لم تسلم إليه وإنما رجعت لمصدرها ذلك أن ذلك القول منه إقراراً صريحاً منه بإرسال المحضر للخطابات المسجلة وليس أمامه سوى الطعن بالتزوير وهو ما لم يفعله .
وحيث أن الطالبة لا تعلم محل إقامة آخر للمدعى عليه لذلك قامت بإنذاره على محل الإقامة المعلوم لديها وإن كان المدعى عليه قد غير محل إقامته فكان عليه أن ينذر المدعية بمحل إقامته .
وتدليلاً على ذلك أن الإعلان الذي تم على ذات محل الإقامة مما يدل على أن المحضر قد ذهب بالفعل إلى محل إقامة المعلن إليه.
لذلك
نصمم على الطلبات.
وكيل المدعية



المحامي